JENIS-JENIS KONTRAK
Dalam dunia konstruksi, perjanjian antara pihak owner dengan pihak
kontraktor diikat dalam sebuah kontrak kerja. Pengaturan hukum kontrak kerja
proyek konstruksi diatur oleh pihak-pihak yang terlibat dan sesuai dengan
ketentuan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku (KUHP pasal 1601b).
Kontrak proyek konstruksi ini berupa dokumen tertulis dan wajib menjelaskan
tentang kesepakatan keselamatan umum dan tertib bangunan karena sebuah proyek
konstruksi merupakan pekerjaan yang mengandung resiko tinggi.
Jenis-jenis
kontrak proyek konstruksi adalah:
KONTRAK HARGA SATUAN (UNIT PRICE
CONTRACT)
Dalam kontrak ini, pihak kontraktor hanya menentukan harga satuan
pekerjaan untuk biaya semua jenis pekerjaan yang mungkin dikeluarkan termasuk
biaya overhead dan keuntungan. Biasanya, kontrak ini digunakan jika kuantitas
aktual dan masing-masing item pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat
sebelum proyek dimulai. Pemilik dan kontraktor akan melakukan opname atau
pengukuran bersama terhadap jumlah bahan yang terpasang untuk menentukan
kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya. Kelemahan dari jenis kontrak ini yaitu
pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek
itu selesai.
KONTRAK BIAYA PLUS JASA (COST PLUS
FEE CONTRACT)
Dalam kontrak ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas
pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya
biaya overhead dan keuntungan biasanya dihitung berdasarkan presentase biaya
yang akan dikeluarkan kontraktor. Yang menjadi kelemahan jenis kontrak ini
hampir sama dengan jenis kontrak harga satuan dimana pemilik tidak dapat
mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan. Biasanya kontrak jenis
ini dipakai jika proyek tersebut harus diselesaikan dalam waktu yang singkat
sementara rencana dan spesifikasinya belum dapat diselesaikan.
KONTRAK BIAYA MENYELURUH (LUMP SUM
CONTRACT)
Dalam
kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai dengan
rancangan biaya tertentu. Apabila terjadi perubahan dalam kontrak, perlu
dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya
pembayaran (baik tambah maupun kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor
terhadap perubahan tersebut.
Kontrak jenis
ini hanya bisa diterapkan apabila ada perencanaan yang telah benar-benar
selesai, dimana kontraktor sudah dapat melakukan estimasi kuantitas secara
akurat. Biasanya pemilik proyek dengan jumlah anggaran yang terbatas akan
memilih jenis kontrak ini karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang
memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.
SISTEM KONTRAK
Penyusunan kontrak jasa pemborongan adalah kegiatan menyusun kontrak
paket pekerjaan jasa pemborongan yang dilakukan oleh pihak pengguna jasa /
panitia dan penyedia jasa pemborongan yang telah ditunjuk pada proses
pelaksanaan lelang.
Dalam menyusun kontrak, pengguna dan penyedia jasa pemborongan mengacu
kepada dan berdasarkan naskah draft kontrak yang ada dalam dokumen penawaran
dan dokumen lainnya seperti : dokumen berita acara hasil pembukaan dokumen
usulan, berita acara evaluasi, berita acara klarifikasi dan negosiasi, berita
acara penetapan calon penyedia jasa pemborongan, dan keputusan penunjukan
penyedia jasa pemborongan dari pihak pengguna, dan sebagainya.
Sistem kontrak
yang dipilih adalah sistem kontrak yang telah ditentukan pada naskah draft
kontrak yang ada dalam dokumen permintaan usulan. Pemilihan sistem kontrak yang
digunakan tersebut disesuaikan dengan jenis, sifat, dan nilai pengadaan jasa
pemborongan yang bersangkutan.
Berikut
adalah jenis kontrak yang umumnya digunakan dalam pekerjaan jasa pemborongan
1. Kontrak Lumpsum
Kontrak lumpsum pada pekerjaan jasa pemborongan adalah kontrak yang
berdasarkan total biaya yang disepakati oleh para pihak pada waktu dilakukan
negosiasi.
Kontrak
lumpsum dipilih untuk pekerjaan jasa pemborongan yang sifat pekerjaannya tidak
rumit serta jenis pekerjaannya dan volumenya dapat ditentukan dan dihitung
secara akurat.
Dalam kontrak lumpsum semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses
pengadaan jasa pemborongan tersebut, sepenuhnya menjadi tanggung jawab penyedia
jasa pemborongan kecuali dalam hal terjadi keadaan kahar (force majeure).
Pembayaran
dilakukan secara bertahap berdasarkan tahap penyelesaian pekerjaan jasa
pemborongan, misalnya : Dalam jasa pekerjaan pembangunan rumah, pembayaran
pertama sebesar 20% setelah pekerjaan pondasi selesai. Pembayaran kedua sebesar
30% setelah pekerjaan pembuatan dinding dan selanjutnya.
2. Kontrak Harga Satuan
Kontrak berdasarkan Harga Satuan adalah kontrak pekerjaaan jasa
pemborongan yang berdasarkan harga satuan setiap jenis pekerjaan yang
disepakati.
Cara
pembayarannya dilakukan bulanan berdasarkan nilai minimal yang disepakati.
Misalnya :
Nilai
pembayaran yang disepakati minimal sebesar Rp.10.000.000,- , maka apabila pada
suatu bulan kontraktor menagih kurang dari pada Rp.10.000.000,- belum dapat
dibayar.
3. Kontrak Biaya Tambah Imbalan Jasa
(Cost Plus Fee)
Kontrak sistem cost plus fee adalah kontrak pengadaan jasa pemborongan
yang berdasarkan biaya yang dikeluarkan ditambah fee yang disepakati.
Pembayaran dilakukan secar periodik ( misalnya bulanan ) dengan nilai
pembayaran minimum yang disepakati para pihak.
Kontrak jenis
ini umumnya digunakan untuk jenis dan volume pekerjaannya belum pasti.
Pasal 30
Keppres No. 80 Tahun 2003 mengatur ketentuan mengenai jenis kontrak pengadaan
barang dan jasa sebagai berikut :
Kontrak
pengadaan barang/jasa dibedakan atas :
1. Berdasarkan bentuk imbalan :
a. Lumpsum
Kontrak
Lumpsum adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh
pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap,
dan semua resiko yang mungkin terjadi bdalam proses penyelesaian pekerjaan
sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa.
b. Harga Satuan
Kontark Harga
satuan adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelsaian seluruh pekerjaan
dalam batas waktu tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk
setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume
pekerjaannya masih bersifat perkiraan semetara, sedangkan pembayarannya
didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar
telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa.
c. Gabungan Lumpsum dan Harga Satuan
Kontrak
Gabungan Lumpsum edan Harga Satuan adalah kontrak yang merupakan gabungan
lumpsum dan hartga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan.
d. TerimaJadi (Turn Key)
Kontrak
Terima Jadi adalah kontrak pengadaan barang/jasa pemborongan atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan
tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi, peralatan dan jaringan utama maupun
penunjangnya berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah
ditetapkan.
e. Persentase
Kontrak Persentase
adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultansi di bidang konstruksi atau pekerjaan
pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa
berdasarkan persentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik
konstruksi/pemborongan tersebut.
2. Berdasarkan jangka waktu pelaksanaan
a. Tahun Tunggal
Kontrak Tahun
Tunggal adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran vuntuk
asa 1 (satu) tahun anggaran.
b. Tahun Jamak
Kontark Tahun
Jamak adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk
masa lebih dari 1 (satu) tahun anggaran yang dilakukan atas persetujuan Menteri
Keuangan untuk pengadaan yang dibiayai APBN, Gubernur untuk pengadaan yang
dibiayai APBD Propinsi, Bupati/Walikota untuk pengadaan yang dibiayai APBD
Kabupaten/Kota.
3. Berdasarkan jumlah pengguna
barang/jasa ;
a. Kontrak Pengadaan Tunggal
Kontrak
Pengadaan Tunggal adalah kontrak antara satu unit kerja atau satu proyek dengan
penyedia barang/jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan terentu dalam waktu
tertentu
b. Kontrak Pengadaan Bersama
Kontrak
Pengadaan Bersama adalah kontrak antara beberapa unit kerja atau beberapa
proyek dengan penyedia barang/jasa tertentu untuk menyelesaikan.
ILMU
SIPIL MANAJEMEN KONSTRUKSI
Kresna
Nurdianyoto 21.18
Kontrak konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan
hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan
konstruksi. Kontrak konstruksi yang biasa dilaksanakan di Indonesia adalah
kontrak yang terpisah antara perencanaan, konstruksi dan pemeliharaan. Namun
sejak tahun 1990an, terdapat tendensi ke arah kontrak yang lebih terintegrasi
yang disebut Kontrak Berbasis Kinerja atau Performance Based Contract (PBC).
Jenis-jenis kontrak yang termasuk dalam PBC diantaranya adalah Building Team
Contract, Turnkey Contract, Design & Build Contract dan Alliance Contract.
Pemilihan jenis kontrak tersebut tergantung dari waktu, sumber daya, biaya,
tanggung jawab perencanaan dan resiko pekerjaan. Tipe-tipe kontrak dapat dikelompokkan
menjadi sebagai berikut yaitu:
A.
DEFINISI
·
Tradisional : memisahkan perencanaan,
konstruksi dan pemeliharaan
·
Terintegrasi : perencanaan dan konstruksi
digabung
·
Lifecycle :
perencanaan, konstruksi dan pemeliharaan digabung
Dalam system
pemakaian sumber hukum, di Indonesia sendiri terdapat dua golongan kontrak
konstruksi, yaitu:
1.
Golongan dalam negeri
Golongan
dalam negeri ini biasanya digunakan oleh proyek-proyek pmebangunan yang
dimiliki oleh instansi dalam negeri. Peraturan yang berkaitan dengan pengadaan
barang dan jasa dapat dijadikan acuan untuk kontrak berbasis kinerja adalah:
- UU No. 18/1999 tentang jasa konstruksi
-
PP No. 28/2000 tentang Usaha dan Peran Masyarakat Jasa Konstruksi
-
PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
-
PP No. 30/2000 tentang Penyelenggaraan Pembinaan Jasa Konstruksi
-
Keppres No. 80/2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah
-
Kepmen Kimpraswil No. 339/KPTS/M/2003 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengadaan
Jasa Konstruksi oleh Instansi Pemerintah
-
Kepmen Kimpraswil No. 257/KPTS/M/2004 tentang Standar dan Pedoman Pengadaan
Jasa Konstruksi
-
Kepmen PU No. 181/KPTS/M/2005 tentang Standar dan Pedoman Pengadaan Jasa
Konstruksi, Lanjutan 1
-
Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum No. 13/SE/M/2006 tanggal 3 Oktober 2006
2. Golongan Asing
Kontrak
konstruksi di dunia internasional deikenal dengan beberapa system kontrak konstruksi
yang biasa dipakai antara lain:
1.
AIA (Ameriacan Institute of Architect)
2.
FIDIC
3.
JCT
4.
SIA
Jenis Kontrak
di Indonesia sendiri menurut Keppres No. 80/2003 melalui pasal 30
mendefinisikan tentang tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah, dan penjelasannya sebagai berikut:
Pasal 30
(1) Kontrak
pengadaan barang/jasa dibedakan atas:
a. berdasarkan bentuk imbalan:
1) lump sum;
2) harga
satuan;
3) gabungan
lump sum dan harga satuan;
4) terima
jadi (turn key);
5)
persentase.
b. berdasarkan jangka waktu
pelaksanaan:
1) tahun
tunggal;
2) tahun
jamak.
c. berdasarkan jumlah pengguna
barang/jasa:
1) kontrak
pengadaan tunggal;
2) kontrak
pengadaan bersama.
(2) Kontrak lump sum adalah kontrak pengadaan barang/jasa
atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah
harga yang pasti dan tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses
penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa.
(3) Kontrak harga satuan adalah kontrak pengadaan barang/jasa
atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, berdasarkan
harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan
spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan
sementara, sedangkan pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama
atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia
barang/jasa.
(4) Kontrak gabungan lump sum dan harga
satuan adalah kontrak yang merupakan gabungan lump sum dan harga satuan
dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan.
(5) Kontrak terima jadi adalah kontrak pengadaan barang/jasa
pemborongan atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu
dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi,
peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik
sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.
(6) Kontrak persentase adalah kontrak pelaksanaan jasa
konsultansi di bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana
konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase
tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/ pemborongan tersebut.
(7) Kontrak tahun tunggal adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan
yang mengikat dana anggaran untuk masa 1 (satu) tahun anggaran.
(8) Kontrak tahun jamak adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan
yang mengikat dana anggaran untuk masa lebih dari 1 (satu) tahun anggaran yang
dilakukan atas persetujuan oleh Menteri Keuangan untuk pengadaan yang dibiayai
APBN, Gubernur untuk pengadaan yang dibiayai APBD Propinsi, Bupati/Walikota
untuk pengadaan yang dibiayai APBD Kabupaten/Kota.
(9) Kontrak pengadaan tunggal adalah kontrak antara satu unit
kerja atau satu proyek dengan penyedia barang/jasa tertentu untuk menyelesaikan
pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu.
(10) Kontrak pengadaan bersama adalah kontrak antara beberapa unit
kerja atau beberapa proyek dengan penyedia barang/jasa tertentu untuk
menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu sesuai dengan kegiatan
bersama yang jelas dari masing-masing unit kerja dan pendanaan bersama yang
dituangkan dalam kesepakatan bersama.
BERDASARKAN FIDIC
Kontrak kerja
berdasarkan FIDIC (Federation Internationale Des Ingenieurs Counsels) berisi mengenai:
1. Definisi dan interpretasi
Pada bagian
ini berisi mengenai istilah – istilah hukum, pihak –
pihak yang terkait, dan penjelasannya di dalam kontrak. Pada bab ini dijelaskan
secara mendetail untuk menghindari adanya kesalahan interpretasi.
2. Pengawas
Memuat
ketentuan tentang jumlah, klasifikasi dan kualifikasi pengawas untuk
melaksanakan pekerjaan konstruksi. Dalam bab ini dijelaskan bahwa pengawas
ditunjuk langsung oleh pemberi kerja untuk mengawasi proyek. Dari mulainya
proyek sampai dengan berakhirnya. Pengawas memiliki tugas untuk menjembatani
antara kontaktor dan pemberi kerja, serta dituntut untuk bersikap adil dalam
menghadapi permasalahan yang timbul.
3. Penggunaan Kontrak dan Pemakaian Subkontraktor
Pada bagian
ini menjelaskan tentang :
• Bahwa kontrak kerja yang telah
disetujui oleh kedua belah pihak antara pemberi kerja dan kontraktor tidak
dapat dilaksanakan tanpa persetujuan dari pihak pengawas.
• Bahwa seluruh pekerjaan yang telah
disepakati tidak boleh sepenuhnya diberikan kepada subkontraktor tanpa
persetujuan dari pengawas dan kontraktor bertanggung jawab sepenuhnya mengenai
hasil pekerjaan subkontraktor.Memuat mengenai cara penugasan sub kontraktor
dalam suatu proyek, kewajiban sub kontraktor.
4. Dokumen kontrak
Pada bagian
ini menjelaskan tentang :
• Bahwa kontrak tunduk sesuai dengan
peraturan yang berlaku pada tempat dimana proyek berada.
• Dokumen kontrak yang ada berisikan
dokumen–dokumen pendukung lainnya seperti : Spesifikasi, Syarat Umum,
Syarat Khusus.
• Bahwa data – data
teknis seperti keadaan lapangan, jenis tanah dan sebagainya, dibuat oleh
kontraktor serta disetujui oleh pengawas untuk digunakan sebagaimana mestinya.
0 komentar:
Posting Komentar